Een tiny house als investering: ons proces in 10 fasen
Voor velen een droom: het bouwen van een eigen tiny house. Dat beseffen we ons goed. Voor ons is dat begin 2021 werkelijkheid geworden. En we zijn ontzettend blij met het uiteindelijke resultaat nu het huisje staat. In het voorjaar van 2020 bedachten we impulsief om een tiny house als investering te kopen. En we bleken niet de enige met deze plannen en ideëen. Velen van jullie hebben vragen of vragen ons om tips. En omdat wij destijds zelf enorm veel hebben gehad aan de tips van andere tiny house eigenaren delen we onze ervaringen graag met jullie in deze blog.
Dit artikel gaat over ons proces in het zoeken naar een tiny house als vakantiewoning. Zoek je een tiny house om in te wonen? Kijk dan bijv. eens op de website van Go Tiny, Live Free.
Fase 1: het idee
Tja, hoe ontstaat nou eigenlijk zoiets. Het idee om te investeren in een tiny house? Voor een aantal van jullie misschien al een jarenlange droom. Bij ons ontstond dit eigenlijk heel plotseling.
Ik (Nikkie) zat op een dag te scrollen door Instagram zoals ik wel vaker doe, toen er plots een advertentie voorbij kwam van een tiny house als investering. Het huisje zag er ontzettend leuk uit en de advertentie wekte mijn interesse. Ik klikte verder om er meer over te lezen. De prijs viel me eigenlijk ook wel mee, maar misschien komt dat ook doordat we gebrainwashed zijn door alle torenhoge huizenprijzen die we in Utrecht dagelijks voorbij zien komen. Ik liet het zien aan Marc en ook hij vond het idee erachter tof. We houden allebei van reizen en van de natuur, en daarnaast ben ik een groot interieurliefhebber en daarmee ook een groot fan van unieke huisjes. En dat was eigenlijk het startpunt van dit hele avontuur. Een beetje impulsief en met 0 achtergrondkennis, maar dat is ook een beetje hoe we zijn.
Fase 2: informatie en inspiratie op doen
Als ik eenmaal ergens enthousiast over ben, dan ga ik er helemaal in op. Avondenlang zat ik dus het internet af te speuren naar informatie over tiny houses en de mogelijkheid van een recreatiewoning als investering. Want ook al zijn we impulsief, we zouden nooit zomaar iets doen zonder dat we goed op de hoogte zijn van wat er allemaal bij komt kijken. Stukje bij beetje lazen we ons in. De zoektocht werd steeds serieuzer en dus besloten we op bezoek te gaan bij het park van de tiny house advertentie.
TIP
De tiny houses zelf vonden we fantastisch. Maar al snel bleek dat het park achter de advertentie een vrij commerciële organisatie is. En begrijp me niet verkeerd: dat is niet per se fout. Sterker nog: ze hebben ons weer enorm veel geleerd over wat er allemaal bij zo’n tiny house komt kijken. En zo kregen we een steeds completer beeld over de totale kosten, mogelijkheden en mogelijke opbrengsten. Alleen daar staat natuurlijk bij zo’n organisatie wel wat tegenover: hoge kavelkosten, commissies en beperkte keuzevrijheid. Daarnaast waren wij persoonlijk niet zo’n fan van het park, voor ons te massaal en teveel op investeerders gericht. Daarnaast zijn we bij zo’n organisatie altijd extra kritisch over de beloofde rendementen. En dat is waarom we contact zochten met een aantal tiny house eigenaren. Is het allemaal echt zo mooi als ze beloven?
TIP
De boodschap vanuit hen was duidelijk. Ze waren allemaal super enthousiast over hun tiny house maar voor de mooie rendementen hoef je het niet te doen, want die vallen tegen. Omdat we al niet super enthousiast waren over het park besloten wij dat de vaste lasten voor dit project te hoog waren in combinatie met de risico’s. Wij hebben namelijk nog geen koophuis en willen niet dat dit een blok aan ons been gaat worden op het moment dat we dat wel zouden willen. Maar het idee van een tiny house bleef in ons achterhoofd zitten. En als ze het hier kunnen voor bedrag X, waarom zouden we het dan zelf niet kunnen op een andere plek voor hetzelfde bedrag?
Fase 3: de zoektocht naar een kavel
Na ons bezoek aan het eerste park zijn we op zoek gegaan naar losse kavels. Mijn ideaalbeeld: een huisje middenin een stuk afgelegen natuur. Natuurlijk wist ik ook dat dit een (bijna) onmogelijke opgave is in Nederland, maar toch kon ik het niet loslaten zonder me erin te verdiepen. Ik bekeek de Nederlandse gemeentekaart en mailde en belde alle gemeentes af in omgevingen waar ik wel een huisje zou willen. Maar zonder veel succes. De boodschap was telkens hetzelfde: de bestemmingsplannen laten het niet toe. Zijn er dan helemaal geen mogelijkheden? Die zijn er best wel. Maar als je écht zo’n huisje middenin de natuur wilt dan vergt dit heel veel geduld en geld. En daarnaast geeft dat je nog geen enkele zekerheid dat het gaat lukken. Voor ons viel deze optie daarom af. Toen zijn we naar alle mogelijke kavels gaan zoeken, losse koopkavels op Funda, huurkavels op campings en en parken et cetera. We speurden heel wat af op het internet.
TIP
Via Google zijn we uiteindelijk bij onze camping – camping De Vossenberg – uitgekomen: een kleinschalige maar wel bosrijke camping aan de noordkant van de Veluwe. Verhuur het hele jaar door mogelijk, en de mogelijkheid om zelf de verhuur te regelen (dit had onze voorkeur).Â
TIP
Op het hoogtepunt van de eerste coronagolf waren we er voor een bezichtiging. Op een lege camping. Toch waren we enthousiast over het terrein en viel ons oog op een specifieke kavel. Daarnaast loop je vanaf de camping zo het bos in, en is het via een bosbaadje verbonden aan de prachtige Zandenplas waar je ook in kunt zwemmen. We hebben ook nog op een andere camping gekeken om te vergelijken maar daarover waren we een stuk minder enthousiast. Na een tweede bezichtiging hebben we een optie genomen op onze kavel. Onze kavel is een huurkavel wat betekent dat het eigendom altijd van de camping blijft. Wel hebben we de toezegging om er minstens 15 jaar te mogen staan.
TIP
Fase 4: het ontwerp
Het kan natuurlijk zo zijn dat je het ontwerp door een bouwer laat maken en deze fase dus combineert met fase 5. In ons geval hebben we zelf nagedacht over een ontwerp. We hebben in overleg met de camping gekeken wat restricties waren. Zo wilden we in eerste instantie graag een hoog plafond met een slaapvide, maar dat was helaas op onze camping niet mogelijk. Met die restricties zijn we vervolgens gaan kijken naar de mogelijkheden. Ik heb heel het internet afgezocht naar tiny house designs, zowel van binnen als van buiten. Op basis van al die inspiratie ben ik zelf wat gaan ‘spelen’ met het maken van 3D modellen in SketchUp. Geen profi bouwtekeningen ofzo dus, maar op basis hiervan konden we wel heel snel een bouwer laten zien wat we in gedachten hadden.
TIP
3D ontwerp NOYR
Fase 5: de zoektocht naar een bouwer
Onze zoektocht naar een bouwer waren we stiekem al een beetje gestart nog voordat we een kavel hadden. Puur om alvast wat prijsindicaties te krijgen en te zien wat er allemaal mogelijk is. Tijdens onze zoektocht zijn we er eigenlijk achtergekomen dat je de tiny house bouwers kunt opdelen in grofweg 2 categorieën: échte tiny house bouwers of maatwerk chalet bouwers die een chalet in tiny house stijl kunnen maken.
De eerste categorie bouwers maken echt de tiny houses zoals je ze kent van Pinterest. Stijlvol, modern, uniek en vol met slimme snufjes om optimaal gebruik te maken van je tiny house ruimte. Deze groep bouwers kan vaak ook erg goed omgaan met de zogenaamde ‘off the grid’ huisjes, die geheel zelfvoorzienend zijn.
Bij de tweede groep (chaletbouwers) zul je misschien minder snel aankloppen als je een tiny house wilt. Standaard chalets hebben toch een wat andere uitstraling dan de moderne tiny houses en daarom waren wij dit eigenlijk ook niet van plan. De camping van onze kavel stond er echter op om ons kennis te laten maken met Hertog Recreatiebouw. Enigszins sceptisch en bevooroordeeld gingen we langs in hun bedrijfshal in Apeldoorn. En we waren verbaasd over de mogelijkheden die ze bieden. Vrijwel alles wat je bedenkt is mogelijk. Daar hangt uiteraard een prijskaartje aan, maar wel een prijskaartje die vele malen lager is dan de prijskaartjes van tiny house bouwers.
TIP
Ter vergelijking: voor zo’n €60.000* heb je bij een chaletbouwer als Hertog voldoende budget voor een mooi huisje, terwijl dit vaak de startprijzen zijn bij tiny house bouwers. En die kunnen nog behoorlijk oplopen ook 😉 Daarnaast vonden we het ook gewoon leuke, jonge ondernemers en na wat afstemming over en weer over het definitieve ontwerp besloten wij hier ons huisje te laten bouwen.
* Dit artikel hebben we geschreven voor de gestegen houtprijzen en stijgende populariteit van vakantiehuisjes. Inmiddels zijn niet alleen de prijzen van tiny houses enorm gestegen, de wachttijden van bouwers zoals Hertog zijn ook enorm toegenomen. Houd rekening met ruim een jaar wachttijd.
Fase 6: kosten en financiering van je tiny house investering
Hoewel je in deze fase de financiering pas echt nodig zult hebben is het wel aan te raden om al eerder op onderzoek uit te gaan over mogelijke financiering. Wat veel mensen niet weten is dat het vrij onmogelijk is om een hypotheek te krijgen op een tiny house. Een tiny house is namelijk verplaatsbaar, en daar zijn banken geen fan van. Er zijn wel mogelijkheden voor financiering op de overwaarde van een ‘echte’ woning, maar dat was voor ons met een huurwoning niet van toepassing.
Het is in elk geval belangrijk om een goed financieel plan te maken. Er komen altijd meer kosten bij kijken dan je zelf in eerste instantie denkt. Op het ontwerp zelf zul je al snel gaan plussen om het interieur wat aangenamer en luxer te maken. Daarnaast moet je ook rekening houden met kosten voor transport, de plaatsing, installatie, afwerking en het gereedmaken van een kavel. Daarnaast heb je te maken met terugkerende kosten van gas, water, licht, internet, onderhoud, gemeentelijke heffingen et cetera. Vergeet daarnaast ook de kosten voor schoonmaak, eventuele linnenpakketten, belastingen en misschien eventuele commissies (aan bijv. boekingsplatforms) niet.
Wij hebben voor financiering ook nog de mogelijkheid voor een persoonlijke lening overwogen. Daarop betaal je echter relatief hoge rentepercentages. Uiteindelijk hebben wij ervoor gekozen om onze tiny house investering zelf te financieren, met een beetje hulp van familie.
TIP
Fase 7: het bouwproces
Tussen fase 6 en fase 7 zat voor ons een paar maanden wachttijd. In de tussentijd waren namelijk – juist dánkzij corona – vakanties in Nederland populairder dan ooit geworden. En daarmee ook de vraag naar recreatiewoningen. We hebben dus een klein half jaar gewacht tot de bouw van start ging. Maar ergens is dat ook wel fijn. In de tussentijd hebben we alle plannen voor de inrichting kunnen uitwerken. Daarnaast zijn we bij mooi weer regelmatig op pad geweest naar de omgeving van ons huisje. Want eigenlijk waren we zelf nog heel onbekend op dit stuk van de Veluwe. Op die manier hebben we optimale voorpret gehad.
Goed, eind november 2020 ging dan eindelijk de bouw van start. En dan gaat het opeens ook echt enorm snel! Want wist je dat ons complete tiny house in een maand gebouwd is? Voor wat betreft het bouwproces kan ik vooral zeggen: zorg dat je goede communicatie houdt met je bouwer. Wij hadden met Hertog alles vooraf tot in de allerkleinste details afgesproken. Bij elke vorm van twijfel deden zij eerst een dubbelcheck. Persoonlijk vond ik dat heel fijn samenwerken zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Maar uiteraard waren er ook bij ons in het bouwproces tegenslagen. De elektriciteitsvoorziening op de kavel bleek niet groot genoeg voor onze vloerverwarming. En dus hebben we last minute nog moeten beslissen om er een CV ketel en radiatoren in te zetten, wat ook weer gevolgen had voor de indeling van de keuken.
TIP
Fase 8: de verhuur
Yay, het huisje staat! Maar als je een tiny house als investering koopt is het wel zo fijn als je ook gasten ontvangt. Wij regelen de verhuur zelf, maar in veel gevallen is het ook mogelijk om de verhuur uit te besteden aan de camping of het park. In ruil daarvoor sta je commissies af. Bedenk dus zelf wat het beste bij jou past en neem dit eventueel mee bij je zoektocht naar een plekje.
Hoeveel tijd en moeite je steekt in de verhuur dat bepaal je natuurlijk helemaal zelf. Je kunt je huisje op platforms als Booking.com / Airbnb zetten en vervolgens alleen het contact onderhouden met de gasten. Zelf vinden we het leuker om iets persoonlijker contact te hebben met de potentiële gasten, en daarom hebben wij ook gekozen voor een eigen website met blog en een Instagram en Pinterest kanaal. En ook gewoon omdat we (of euh, ik) dat leuk vinden natuurlijk. En dat werpt zijn vruchten af. Nog voordat de verhuur is gestart zit ons huisje voor de eerste maanden al grotendeels vol. En dat terwijl we via de grote boekingsplatforms slechts 1 boeking hebben ontvangen.
TIP
Naast het vinden van gasten heb je natuurlijk ook te maken met het sleutelbeheer en de schoonmaak. Voor ons was het belangrijk dat er mogelijkheden waren om dit uit te besteden, omdat we zelf niet om de hoek wonen. Het sleutelbeheer wordt bij ons verzorgd door de camping, en de schoonmaak door een schoonmaakbedrijf. Vraag daarbij ook na of schoonmaak wel elke dag van de week mogelijk is als je per nacht wilt verhuren. Veel schoonmaakbedrijven werken niet in het weekend of maken alleen schoon op vaste dagen. Dat beperkt natuurlijk weer de mogelijkheden voor je verhuur. Sleutelbeheer en schoonmaak zijn natuurlijk zaken die geld kosten en waar je geld op kunt besparen als je een tiny house in de buurt van jouw woonlocatie realiseert en dit zelf wilt doen.
Fase 9: belasting
Wat zijn nou eigenlijk de belastingregels rondom een tiny house investering? Nou, dat is erg afhankelijk van wat jij van plan bent met je tiny house. Is het huisje vooral voor jezelf of voor verhuur, besteed je zaken uit of doe je veel zelf? In ons geval wilden we het huisje hoofdzakelijk voor verhuur neerzetten, en worden zaken als het sleutelbeheer en de schoonmaak uitbesteed. In zo’n geval mogen wij ons inschrijven als btw-ondernemer. Het voordeel daarvan is dat wij de gehele btw op de aanschaf van ons tiny house (21%) mogen terugvragen. Daar staat dan wel tegenover dat we ook btw over onze inkomsten uit verhuur moeten afdragen (9%) en ieder kwartaal btw aangiftes moeten doen. Maar dat is voor ons geen probleem met Marc als accountant en een eigen boekhoudoplossing als bedrijf 😉
TIP
En hoe zit het dan met de inkomstenbelasting? Als je net als wij in de situatie zit dat je 1 huisje hebt en veel taken (in ons geval o.a. schoonmaak en sleutelbeheer) uitbesteed, dan wordt je huisje meestal gezien als een belegging en niet als een ondernemersactiviteit. In dat geval ben je dus wel btw-ondernemer en doe je btw aangiftes, maar hoef je niet als ondernemer inkomstenbelasting te doen. Voor de inkomstenbelasting valt de waarde van het huisje in de zogenaamde Box 3 met vermogen waarover je veel minder belasting betaalt. Let dus wel op: wanneer je kiest voor meerdere huisjes of veel zelf doet dan zal de Belastingdienst dit sneller als een ondernemersactiviteit beschouwen.
TIP
Fase 10: rendement
Ons huisje staat nog maar net, dus wij kunnen natuurlijk nog niet veel zeggen over onze ervaringen met het rendement. Wel hebben we een uitgebreid financieel plan gemaakt waarin we dit hebben doorgerekend.
Voor je verwachte opbrengsten zijn 2 aspecten belangrijk: je verwachte opbrengsten per nacht en de bezettingsgraad. Beide aspecten kunnen natuurlijk ook behoorlijk verschillen door het jaar heen. In de winter zullen ze waarschijnlijk lager liggen dan in het hoogseizoen.Â
TIP
Houd er rekening mee dat als je gaat werken met verhuurplatforms dat daar ook een commissie aan vast zit. Daarnaast zul je waarschijnlijk schoonmaakkosten, eventuele kosten voor linnenpakketten en toeristenbelasting per boeking moeten afdragen. Bij grote parken gericht op investeerders gaan ze vaak uit van een rendement van 3-7%. Als je van plan bent om zelf één en ander uit te zoeken en (structureel) tijd erin te investeren dan verwachten wij dat het rendement zeker kan oplopen tot ruim 10%.
Daarbij willen we dus wel duidelijk maken: een tiny house is geen investering waarmee je slapend rijk wordt. Als je interesse hebt, doe het dan alleen als je ook zelf geniet om af en toe naar het huisje te gaan en/of omdat je het leuk vindt om ermee bezig te zijn.
Â
Wij zijn super benieuwd: overweeg je zelf ook een tiny house en in welke fase bevindt jij je nu? Laat je ons weten of je iets gehad hebt aan onze tips, of dat je wellicht nog ergens een vraag over hebt? Veel succes in het waarmaken van je dromen 🙂
Bewaar dit voor later op Pinterest
Comments
-
-
Graag gedaan natuurlijk 🙂 Wat betreft je vraag: het is natuurlijk nog speculeren voor ons omdat de verhuur pas per volgende week start, maar we verwachten er zeker wat aan te verdienen (anders hadden wij het in ons geval ook niet gedaan). Wat ik ook al noemde in het artikel: we denken dat een rendement van 10% haalbaar is.
-
-
Wat een super leuke blog! Wat jullie hebben is echt onze droom. Dus voor nu lekker informatie en kennis op doen en dan hopelijk ooit die droom gaan verwezenlijken. Bedankt voor alle info op jullie website/instagram etc.
-
Wat leuk om te horen, graag gedaan 🙂 En hopelijk komt die droom bij jullie ook ooit uit!
-
-
Heel leuk om te lezen! Bedankt! Het begint bij mij ook wel te kriebelen, misschien in de toekomst. Hebben jullie een paar maanden verhuur al wat meer informatie over het rendement dat jullie halen?
-
Hi Maartje, wat leuk! Wij hebben inmiddels inderdaad wat meer zicht op het rendement, al komen veel kosten nog wel achteraf en was het een gek coronajaar. Stuur me gerust een DM op Instagram of even een mailtje 🙂
-
-
Super leuk om te lezen!
Wat is het mooi geworden en wat een geweldige plek!
Wij wonen zelf ook aan de Veluwe en heb een interieurwinkel Stoer Design in (Doesburg)
Het verhuur van een Tiny house lijkt ons ook erg gaaf!
Mijn man zelf is Interieurbouwer en ik stylist, fotograaf.
Wij hebben zelf ook een Tiny house gebouwd (schuur verbouwd) dit om er zelf tijdelijk te wonen met onze 3 kinderen, zodat we onze grote (jaren 30) woning kunnen verbouwen. (Zijn nog wel 2 jaar bezig) Doen alles zelf.
Wie weet kunnen we de Tiny house in de toekomt gaan verhuren.
Ben benieuwd naar jullie ervaring! Ook hoe het huisje achtergelaten wordt? Zelf ben je zuinig op de spullen, ben benieuwd hoe de gasten hiermee omgaan.
Stijlvolle groet,
Mirella te Marveld-
Hi Mirella, dankjewel voor je leuke bericht! Wat leuk dat jullie zelf een tiny house hebben gebouwd. Kan zeker een goed idee zijn om deze in de toekomst te verhuren, check dan wel even goed de vergunningen of dat ook mag! Ons huisje wordt over het algemeen gelukkig goed achtergelaten. Het scheelt ook dat de gasten die bij ons komen vaak interieur waarderen en er dus voorzichtig mee omgaan. Maar natuurlijk gaan bijv. de pannen wel wat sneller stuk en moet je hier en daar wat vervangen.
-
-
Wat leuk, precies de info waar ik naar op zoek was (moest me eerst door heel veel advertenties heenworstelen ;).
Wij denken hier ook serieus over na. Je zegt dat jullie ook niet om de hoek wonen maar veel van de verhuur zelf doen. Hoe doe je dat dan, houd je het zelf in een excel bij of zo? En mogen mensen elke startdatum en lengte kiezen of heb je vaste ‘aankomstdagen’? En laatste vraag: zou je ook een plattegrond willen delen van jullie huisje? Groetjes uit Groningen-
Hi Marlous, dat klopt wij wonen zelf in Utrecht op zo’n drie kwartier rijden. Wij hebben een boekingssysteem (Smoobu) voor het bijhouden van de boekingen. Daar stellen we ook in wat de minimale verblijfslengte is en op welke dagen mensen kunnen in- en uitchecken 🙂 En nog veel meer! Stuur gerust een mailtje als je benieuwd bent naar de plattegrond van ons huisje.
-
Mar
19 januari 2021Wat een leuk artikel! Dankjewel voor de info.
Wat ik me wel afvraag, verdien je er ook iets aan? Want je hebt er best veel werk aan